Vuositarkastus ja 10-vuotisvastuu Tampere: Miten oikea-aikainen toiminta säästää taloyhtiölle jopa kymmeniä tuhansia euroja?
Uudiskohteet eivät ole uutuutensa vuoksi välttämättä virheettömiä ja rakennusvaiheessa sattuneet virheet tulisi löytää mahdollisimman pian. Ongelmallisia virheet ovat siksi, että niitä on usein vaikea nähdä tai tunnistaa aistinvaraisesti. Siksi erilaisiin huomioihin ja tuntemuksiin asumisviihtyvyydestä onkin tällöin tärkeää tarttua.
Kun rakennusvirheet löydetään ajoissa, on merkittävästi suurempi mahdollisuus saada mahdolliset korjauskustannukset perustajaurakoitsijan maksettavaksi. Mikäli virheet löydetään myöhemmin, lasku jää helposti taloyhtiölle ja osakkaille.
Miten näitä rakennusvirheitä voi paikallistaa ja miten niitä tulee viedä eteenpäin? Tammer Talotekniikan toimitusjohtaja Jouna Järviö kertoo tässä artikkelissa, miten oikea-aikainen toiminta on taloyhtiön tärkein keino pitää kustannukset kurissa.
Millaisista summista puhutaan?
Järviö on tarkastanut vuositarkastuksissa useita satoja uudiskohteita. Yksi havainto rakennusvirheitä löydettäessä ja etsiessä on toistunut vuodesta toiseen. Kaikissa kohteissa taloyhtiön rahallinen panostus tarkastukseen on ollut kannattavaa. Kun kunnollinen tarkastus maksaa kohteesta riippuen noin 2000 – 5000 €, perustajaurakoitsija on jokaisessa reklamoidussa tapauksessa joutunut korjaamaan viat paljon suuremmalla kustannuksella.
Kun taloyhtiön hallitus päättää reklamoida perustajaurakoitsijaa, hankitaan yleensä tueksi alan asiantuntija. Korjausvelvoitteet perustajaurakoitsijalle voivat olla kymmeniä tuhansia, jopa satoja tuhansia euroja. Tällaisen summan jättäminen taloyhtiön kontolle eli osakkaille on paljon kalliimpaa kuin 2000 – 5000 € tarkastus.
Vuositarkastus ja 10-vuotisvastuu eivät ole sama asia
Nämä kaksi virstanpylvästä sekoitetaan usein keskenään, mutta ne vaativat taloyhtiöltä eri tavalla valppautta.
Vuositarkastus tehdään viimeistään 12–15 kuukauden kuluessa siitä, kun talo on otettu käyttöön eli muuttolupa asuntoihin on saatu. Vuositarkastus on ajanjakso, jolloin virheet ja piilevät viat tulee tutkia ja reklamoida. Tässä vaiheessa talon elinkaarta rakentajalla on korostunut vastuu korjata kaikki havaitut virheet. Toimitusjohtajan mukaan 10-vuotistarkastuksen tarkastuksia voidaan tehdä jo vuositarkastusjakson aikana, joten tarkastusn kannattaa tehdä riittävän laajana.
10-vuotisvastuu on ajanjakso, joka alkaa sinä päivänä, jolloin taloyhtiön hallinto luovutetaan ensimmäiselle yleensä yhtiökokouksessa valitulle osakashallitukselle.
Hallituksen tehtävänä on mm. seurata, mitä rakennuksessa tapahtuu, ja tarvittaessa sen on reklamoitava kohtuullisen nopeasti (yleensä 3 kk) perustajaurakoitsijaa, jos mahdollinen virhe katsotaan kuuluvani perustajaurakoitsijan 10-vuotisvastuuseen. Usein 10-vuotisvastuu ymmärretään 10-vuotistakuuna. 10 vuoden takuuta ei ole laissa eikä rakennusmääräyksissä perustajaurakoitsijalle/rakennuttajalle määritetty.
Asuntokauppalain mukaan ostajan ja taloyhtiön on ilmoitettava vuositarkastukseen mennessä kaikki havaitsemansa virheet ja puutteet. Jos virheistä ei ole ilmoitettu perustajaurakoitsijalle vuositarkastusajanjakson aikana, vaikka virhe olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa, oikeus vedota virheeseen on menetetty. Vuositarkastus ei kuitenkaan vapauta rakennuttajaa piilevien virheiden osalta, joita ei ole voitu havaita vuositarkastukseen mennessä.
Kuva: Uudetkin yhtiöt kärsivät rakennusvaiheissa tehdyistä virheistä.
Miksi oikea ajoitus ratkaisee
Kun virheet reklamoidaan vuositarkastusjakson aikana, on perustajaurakoitsijan korjausvastuu hyvinkin laaja. Jos virhe reklamoidaan vuositarkastusjakson jälkeen, esimerkiksi kolmen tai neljän vuoden kuluttua, perustajaurakoitsija kiistää korjausvastuunsa ja vetoaa siihen, että vika olisi pitänyt huomata vuositarkastuksessa. Moni urakoitsija yrittää juuri tätä, ja usein myös pelotellaan taloyhtiötä väittämällä, ettei vastuuta enää ole voimassa.
Siksi vuositarkastuksen tulee olla kunnollinen ja laadukas, jotta vastuu voidaan sälyttää rakennuttajalle. Aiemmassa artikkelissamme kerroimme tarkemmin, mitä uudiskohteista yleisimmin löytyy ja miksi sertifioitu laaja tarkastus pitäisi tehdä jo vuositarkastusjakson aikana.
Reklamaatiolla on myös oma kolmen vuoden voimassaoloaika. Se alkaa uudelleen aina, kun asiasta ollaan todisteellisesti yhteydessä perustajaurakoitsijaan. Jos taloyhtiö pitää asian esillä, perustajaurakoitsija ei voi välttää korjausvastuuta viivyttelemällä. Tästä kerroimme lisää reklamaatioprosessia käsittelevässä artikkelissamme.
Mitä jos vika löytyy myöhässä?
Toimitusjohtajan mukaan aikarajat ovat taloyhtiön tärkein suoja, ja siksi niistä ei kannata poiketa. Jos virhe löytyy vasta vuositarkastusjakson jälkeen, tilanne kannattaa selvittää välittömästi ammattilaisen kanssa. Jokainen viikko ja kuukausi lisää riskiä, että perustajaurakoitsija kiistää korjausvastuunsa. Tammer Talotekniikka on tässä asiassa taloyhtiöitä varten, sillä me osaamme tarpeen tullen arvioida, mitä vaihtoehtoja missäkin tilanteessa on..
Raportti on taloyhtiön vahvin todiste
Jos perustajaurakoitsija kiistää vastuunsa, taloyhtiö tarvitsee ennen kaikkea tutkittua faktaa. Tammer Talotekniikka etenee lakien ja tosiasioiden pohjalta, ja meidän tekemämme sertifioitu tutkimus, kuten lämpökuvaus tai kosteusmittaus, on pätevä näyttö vastuunjaon käsittelyssä. Monestikaan taloyhtiön hallituksella ei itsellään ole riittävää osaamista käydä keskustelua toisen ammattilaisen, eli rakennuttajan kanssa.
Milloin ottaa yhteyttä?
Meidän näkemyksemme mukaan on selvää, että vuositarkastus ja 10 vuotisvastuutarkastus tulisi suorittaa jokaisessa uudiskohteessa. Ota yhteyttä ennen vuositarkastusjakson umpeutumista tai mieluummin heti, jos epäilet, ettei kaikki ole kunnossa.
Mikäli asiasta on jo reklamoitu perustajaurakoitsijaa, kannattaa myös siinä tilanteessa olla yhteydessä meihin. Jos esimerkiksi urakoitsija tarjoaa korjausta ja korjausken laatu mietityttää, niin Tammer Talotekniikka voi toimia taloyhtiön apuna muun muassa valvojan roolissa. Tarkastus ja asiantuntijan tuki maksavat murto-osan siitä, mitä virheiden korjaaminen taloyhtiön omilla varoilla maksaisi.
Varmista taloyhtiösi kunto Tampereella ja Pirkanmaalla
Tammer Talotekniikka auttaa uusia taloyhtiöitä vuositarkastuksissa ja 10-vuotistarkastuksissa Tampereella ja Pirkanmaalla. Tutustu palveluihimme ja ota yhteyttä ajoissa.