Älä lankea urakoitsijan pikakorjauksiin – Asiantuntijan vinkit taloyhtiölle reklamaatioprosessin voittamiseen
Kun taloyhtiö reklamoi uudisrakennuksen virheestä, ei prosessi yleensä ole kovinkaan helppo ja suoraviivainen. Uudiskohteen reklaamatiot ja korjaukset ovat urakoitsijalle kalliita, joten osa urakoitsijoista voi tarjota nopeaa ja halpaa ratkaisua, joka peittää kyllä hetkellisesti oireen, mutta ei korjaa varsinaista vikaa.
Tammer Talotekniikan toimitusjohtaja Jouna Järviö on auttanut taloyhtiöitä lukuisissa reklamaatioprosesseissa. Tässä artikkelissa hän kertoo, miten taloyhtiö välttää pintapuoliset korjaukset ja pitää puolensa urakoitsijan antamassa paineessa.
Mitä puutteellinen korjaus tarkoittaa käytännössä
Urakoitsija ei voi vapautua vastuustaan suorittamalla puutteellisen korjauksen. Monesti tällaisia vaihtoehtoja kuitenkin tarjotaan, sillä esimerkiksi selvän rakennusvirheen korjaaminen ja uudelleen rakentaminen on merkittävästi kalliimpaa kuin puutteellisten rakenteiden “paikkaaminen” pintapuolisilla ratkaisuilla.
Kun uudiskohteen reklamaatio on edennyt vaiheeseen, jossa urakoitsija alkaa oikeasti korjata ilmennyttä virhettä, taloyhtiön tukena Tammer Talotekniikka vaatii, että korjaukset tehdään kunnolla ja hyvää rakennustapaa noudattaen. Taloyhtiölle tarjotaan aina mahdollisuus hankkia korjauksille rakennustarkastaja ja myös tätä palvelua Tammer Talotekniikka tarjoaa.
Uudiskohteen virheiden korjaamisessa on syytä ymmärtää tarkemmin, mitä korjauksella oikeasti tarkoitetaan. Painotamme, että korjauksen tarkoitus ei ole hoitaa oiretta. Sen tulee korjata varsinainen rakennusvaiheessa tehty virhe, jotta oireita ei ilmaannu uudelleen.
Järviön kokemuksen mukaan ongelmia ei ole jälkikäteen ilmennyt silloin, kun asia on käyty urakoitsijan kanssa fiksusti läpi. Joskus korjauksia joudutaan reklamoimaan uudelleen, jos työn laatu ei ole riittävä. Näin voi käydä esimerkiksi silloin, kun työn tekee aliurakoitsija. Näitä ongelmia voidaan kuitenkin välttää, kun prosessia on valvomassa rakennustekniikan asiantuntija.
Reklamaation kolmen vuoden määräaika on taloyhtiön suoja
Taloyhtiöillä on lakiin määrätty oikeus reklamaatioon perustajaurakoitsijaa kohtaan. Aika alkaa kulua, kun reklamaatio on toimitettu rakentajaurakoitsijalle. Kun asiasta ollaan todisteellisesti yhteydessä urakoitsijaan, määräaika alkaa uudelleen kolmen vuoden mittaisena.
Jos rakennuttaja kieltäytyy korjaamasta reklamoitua vikaa, se ei voi välttää vastuuta viivyttelemällä, kunhan taloyhtiö pitää asiaa esillä. Taloyhtiölle tämä on tärkeä suoja, jolla urakoitsija saadaan vastuuseen mahdollisesta rakennusvirheestä.
Tähän liittyy kuitenkin tärkeä reunaehto: Reklamaatio raukeaa, jos sitä ei ole käsitelty kolmeen vuoteen.
Tällaista voi joskus taloyhtiöissä tapahtua, kun kyse on pienestä asiasta, jossa taloyhtiö tai sen osakkaat eivät yksinkertaisesti jaksa vääntää urakoitsijan kanssa kättä asiasta.
Ammattilaisen palkkaaminen reklamaatioprosessin tueksi auttaa kuitenkin tässä. Tammer Talotekniikka ei jätä asiaa puolitieden, mikäli korjaustarve on ilmeinen ja urakoitsijan vastuulle kuuluva.
Kuva 1. Uudetkin kohteet voivat kärsiä rakennusvirheistä. Reklamaatio perustajaurakoitsijalle on taloyhtiön tärkeimpiä työkaluja korjauksen saamiseksi.
Miksi urakoitsijan sanaan ei kannata luottaa
Hallituksen ei tule hyväksyä korjaustyötä pelkän urakoitsijan sanan perusteella. Vaikka Suomessa palveluiden ja rakennustyön ostaminen on sinänsä turvallista, ei reklaamatioprosessissa kannata uskoa pelkästään urakoitsijan sanaan. Järviön mukaan kyse on taloyhtiön oikeusturvasta, joten korjaustyön laatu kannattaa aina varmistaa asiantuntijalla.
Syyn tähän mainitsimmekin jo aiemmin. Reklamaatiotapaukset ovat urakoitsijoille usein todella kalliita, koska yhtiö on jo luovutettu ja rakennusyhtiö on kohteesta ja tuottonsa saanut. Siksi rakennuttajan suhtautuminen reklamaatioprosessiin voi olla hyvin kielteistä.
Reklamaatiotilanteissa taloyhtiön kannattaa varautua muun muassa seuraaviin:
- Urakoitsija voi yrittää pelotella taloyhtiötä väittämällä, ettei vastuuta enää ole, koska korjaustarve olisi pitänyt huomata jo vuositarkastuksessa.
- Urakoitsija voi yrittää vältellä vastuuta väittämällä oireiden johtuvan asukkaista
Mikäli perustajaurakoitsija kertakaikkiaan kieltäytyy tulemasta takaisin yhtiön tontille tekemään korjauksia, voidaan Korjausvastuu myös sovitella rahalla. Tällöin taloyhtiö voi teettää korjaukset muilla rakentajilla.
Ulkopuolisen asiantuntijan suurin hyöty
Meidän suosituksemme on aina käyttää uudiskohteen reklamaatioissa asiantuntijaa apuna.
Rakennusliikkeen kanssa neuvotellessa vastassa on aina rakennusalan ammattilainen, joka voi yrittää puhua mustaa valkoiseksi. Toisaalta taas taloyhtiöstä ei käytännössä koskaan löydy riittävän syvää ja laajaa osaamista rakennusteknisistä asioista ja vastuista, jotta keskustelua voisi käydä tasavertaisesti.
Kun taloyhtiö käyttää ulkopuolista rakennusalan asiantuntijaa, muodostuu neuvotteluasema huomattavasti tasapuolisemmaksi. Ulkopuolinen asiantuntija muun muassa:
- tuntee rakennustekniikan ja vastuukysymykset
- etenee lakien ja faktojen pohjalta
- käy vastuunjaon läpi, kun urakoitsija vetoaa vuositarkastuksessa huomaamiseen tai muuhun näennäiseen tekosyyhyn.
Reklamaatioprosessin edistäminen ja korjausvastuun lain mukainen jakautuminen on yksi palveluistamme. Tammer Talotekniikka pitää reklamaatiotilanteissa aina taloyhtiön puolta.
Uudiskohteessa ongelmia: Tärkein neuvo taloyhtiön puheenjohtajalle
Jos taloyhtiön puheenjohtajaa pelottaa joutua suuren rakennusliikkeen jyräämäksi, Järviön neuvo on yksiselitteinen: jos yhtään epäröit, että asia ei etene oikeudenmukaisesti, käytä ulkopuolista asiantuntijaa.
Asiantuntija käyttäminen voi tuntua taloudelliselta riskiltä ja se on ehdottomasti ymmärrettävää.
On kuitenkin syytä tuntea, että millaisista rahoista näissä kahdessa asiassa puhutaan. Kun taloyhtiö hankkii asiantuntija tuekseen, on panostus yleensä muutamasta sadasta eurosta noin puoleentoista tuhanteen euroon. Toki tapauksesta ja virheiden laajuudesta riippuen.
Rakennuttajalle kohdistuvat korjausvelvoitteet ja niiden arvo sen sijaan voivat nousta kymmeniin tuhansiin, jopa satoihin tuhansiin euroihin. Mikäli tällaiset korjaukset saadaan urakoitsijan vastuulle, on reklamaatioprosessiin panostettu raha todellakin järkevästi käytettyä.
Tarvitsetko apua reklamaatioon Tampereella tai Pirkanmaalla?
Tammer Talotekniikka auttaa taloyhtiöitä vuositarkastuksissa ja reklamaatioprosesseissa Tampereella ja Pirkanmaalla. Tutustu palveluihimme ja ota yhteyttä ajoissa! Me autamme kaikissa taloyhtiön rakennusteknisissä asioissa.